O CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE EXCLUSIVIDADE

O contrato de mediação imobiliária deve obrigatoriamente ser reduzido a escrito e consiste num instrumento mediante o qual a empresa de mediação (agência imobiliária) se compromete a, mediante uma retribuição e em nome do cliente, procurar interessados para a compra, venda, permuta, trespasse, arrendamento ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.

O contrato de mediação é uma modalidade do contrato de prestação de serviços em que se aplica, em primeira linha, o que foi estipulado pelas partes. Por este motivo, o contrato deve necessariamente ser reduzido a escrito e conter os elementos enunciados no n.º 2 do artigo 16.º da Lei nº 15/2013, de 08/02 (que regula a atividade de mediação imobiliária).

Algumas empresas de mediação adotam a prática de celebrar contratos em regime de exclusividade, o que lhes permite um maior controlo na promoção do negócio e uma gestão adequada do tempo e dos recursos destinados à essa promoção.

A adoção desse regime não é obrigatório, no entanto, a ser adotado deve-se especificar no contrato os “efeitos” que dele decorrem, quer para a empresa, quer para o cliente (cfr. artigo 16.º, n.º 2, alínea g) da Lei n.º 15/2013).

Os dois principais efeitos que podem decorrer do regime de exclusividade são: 1.º) Somente a mediadora contratada poderá promover o imóvel e 2.º) Ser devida à empresa de mediação a remuneração acordada (comissão) quando o negócio objeto do contrato não se concretizar por causa imputável ao cliente.

Sucede que os efeitos não decorrem automaticamente da lei, devendo antes ser especificados no contrato, sob pena de nulidade.

É o que resulta do n.º 5 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, segundo o qual a falta de referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com “especificação dos efeitos” que do mesmo decorrem, determina a nulidade do contrato. Assim, fica claro que os efeitos devem ser descritos nas cláusulas contratuais.

No entanto, em sua esmagadora maioria os contratos de mediação imobiliária, na parte em que dispõem sobre o regime de exclusividade, limitam-se a proteger o direito da empresa mediadora em promover, de forma exclusiva, o negócio em causa.

Silenciam quanto ao dever de o cliente pagar a comissão caso o negócio não se concretize por causa que lhe seja imputável.

Nestes casos, a empresa de mediação não poderá invocar o efeito omitido no contrato.

Por outro lado, é de ter em conta que, via de regra, os contratos de mediação trazem a cláusula de exclusividade inserida em clausulados pré-elaborados, que não foram sujeitos à prévia negociação individual e que não podem ser alterados pelo cliente.

Tais contratos ficam assim sujeitos ao regime jurídico das cláusulas contratuais gerais, disciplinado pelo Decreto-Lei n.º 446/85, de 25/10.

Nos termos desse regime, estando em causa uma cláusula que não foi sujeita a qualquer negociação individual e à qual o cliente simplesmente aderiu, compete à mediadora um específico dever de informação, por força do qual deve esclarecer o cliente acerca do significado e de todas as implicações que resultam do regime de exclusividade, sob pena de não ser autêntica a adesão do cliente a essa parte do contrato.

De referir que no domínio da mediação imobiliária, os contratos com cláusulas contratuais gerais só podem ser utilizados após validação pela Direção-Geral do Consumidor.

Apesar da clareza da lei, é comum sermos procurados por mediadoras que estranham o facto de, em sede judicial, não terem obtido o reconhecimento do direito ao recebimento da comissão quando o negócio não se concretiza por causa imputável ao cliente.

As mediadoras indignam-se com o facto de em contratos celebrados em regime de exclusividade e mesmo após terem conseguido cliente comprador interessado pelo valor do negócio contratado, não verem reconhecido o direito de serem pagos pelo serviço prestado quando o cliente vendedor desiste de vender.

Preferem atribuir a culpa aos tribunais do que rever os seus procedimentos internos, havendo ainda uma grande resistência neste sentido.

Causa espécie o facto de a lei remontar a 2013 e de ainda haver mediadoras, muitas delas representando grandes marcas no mercado, a utilizar contratos com cláusulas de exclusividade que contêm a simples remissão à lei, o que como é óbvio não satisfaz as exigências legais.

Como já referido, a lei exige que os efeitos da exclusividade sejam “especificados” no contrato, sendo que essa especificação não se conforma com a mera remissão à norma legal.

A singela remissão a artigos, sem qualquer esclarecimento escrito ao cliente acerca do significado e de todas as implicações que resultam do regime de exclusividade, obsta a que a mediadora invoque o efeito que, a rigor, foi omitido.

Ou seja, sendo obrigatória a discriminação no contrato de mediação de todos os efeitos resultantes do regime de exclusividade que se quer ver salvaguardado, a empresa de mediação apenas poderá exigir o cumprimento do efeito ali especificado.

Note-se que a regra geral é que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa, o contrato de mediação prever uma remuneração nessa fase.

Num período em que parece que se houver lotes à venda na Lua haverá compradores, é imperativo que as mediadoras apresentem contratos de mediação bem elaborados.

É essencial que as mediadoras orientem corretamente os seus colaboradores para que haja transparência na prestação do serviço e valorização da profissão.