A 22 de Agosto de 2018 foi publicada a Lei n.º 62 de 22/08, que alterou o regime de autorização de exploração dos estabelecimentos de alojamento local.
A Lei n.º 62 entrou em vigor a 21 de outubro e nesse mês registou-se um aumento de mais de 100% no registo de estabelecimentos relativamente ao mesmo período de 2017.
Desde 2014 muitos investidores, empresários e proprietários viram no alojamento local a sua galinha dos ovos de ouro, no entanto, é preciso ter em atenção que atrás dessa galinha poderá crescer um gigantesco pé de feijão e o João poderá aparecer para levá-la. E por João, leia-se a Autoridade Tributária.
Não se pretende aqui falar de fiscalidade, mas fica o alerta: Antes de abrir um alojamento loca consulte sempre um fiscalista e elabore um plano de negócios (sem bem que este alerta é válido para qualquer empreendimento).
Aqui, falaremos das modificações ocorridas no então vigente Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, e das obrigações de quem pretende criar a sua galinha em segurança.
Na nova lei, manteve-se o conceito de «estabelecimentos de alojamento local», que tem subjacente a prestação de serviço de alojamento, alargando-se no entanto o alcance desse conceito, que antes abarcava as modalidades de moradia, apartamento e estabelecimento de hospedagem (aqui incluído o Hostel), e que agora passa a abranger também a modalidade de «quartos».
À luz da nova lei, um proprietário pode arrendar quartos na residência onde tem o seu domicílio fiscal, até um máximo de três unidades.
Relativamente aos «hostels», em edifícios em propriedade horizontal em que coexista habitação não poderá haver lugar à instalação e exploração de um alojamento local na modalidade de hostel sem autorização dos condóminos, sendo a deliberação do condomínio um documento necessário à comunicação prévia do pedido de registo.
Para o registo continua a ser obrigatório a comunicação prévia realizada exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico e dirigida ao Presidente da Câmara Municipal, no entanto, na nova lei essa comunicação prévia passa a ter prazo.
O documento emitido pelo Balcão Único Eletrónico contendo o número de registo do estabelecimento constitui o único título válido de abertura ao público e publicitação do estabelecimento.
Os requisitos de higiene, privacidade e conforto mantêm-se, mas passou a ser obrigatório um livro de informações (em português, inglês e em mais duas línguas, contendo o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento) sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas.
O livro de informações deve conter as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança.
Com esta exigência o legislador tentou minorar o problema do ruído de vizinhança e eventuais danos patrimoniais causados pelos turistas, principalmente nos estabelecimentos que não disponibilizam serviço de receção e vigilância.
Nesse mesmo sentido a nova lei determina que, no caso de os estabelecimentos estarem inseridos em edifícios de habitação coletiva, o livro de informações contenha também o regulamento com as práticas e regras do condomínio e obrigou o responsável do estabelecimento a disponibilizar ao condomínio o seu contacto telefónico.
Todos sabemos que o ruído e os danos materiais estão na génese das reclamações de quem se opõe à proliferação dos alojamentos locais.
Mas também sabemos que graças a esse ascendente negócio muitas casas degradadas e até ruas inteiras foram recuperadas um pouco por todo o país.
No sucesso da galinha não está, de todo, a fiscalização por parte das autoridades. Cabe aos proprietários e exploradores a obrigação de ser criativos para que os seus ovos de ouro possam se multiplicar sem constrangimentos ao interesse difuso.
A qualidade da oferta, o investimento em insonorização, a forma de apresentação do livro de informações – que pode ser apresentado de forma criativa de modo a facilitar a sua aceitação pelos hóspedes, por exemplo, num quadro divertido onde se estabelece que quem abriu deve fechar, quem sujou deve lavar e quem quer tranquilidade não deve fazer barulho – pode ser parte da solução para os problemas com os vizinhos, principalmente em prédios em propriedade horizontal.
Na nova lei o titular da exploração é solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos causados no edifício em que se encontra instalada a unidade, devendo ter um seguro multirrisco de responsabilidade civil.
A falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo.
Criou-se as áreas de contenção com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares.
Com a criação das áreas de contenção visa-se evitar a falta de oferta de habitação em determinadas zonas, onde passam a poder ser fixadas quotas tendo em conta «limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação».
Cada município deverá definir as áreas de contenção e comunicar ao Turismo de Portugal, I. P., que introduzirá no Balcão Único Eletrónico referência à limitação de novos registos nestas áreas. As áreas de contenção poderão ser por freguesia ou por parte da freguesia.
A placa identificativa de alojamento local, que antes só era obrigatória aos estabelecimentos de hospedagem, passa a ser obrigatória aos apartamentos e quartos. A lei não menciona obrigatoriedade de placa às moradias.
Conclui-se que a galinha só continuará a pôr ovos de ouro se os exploradores dos estabelecimentos dedicarem-se à gestão responsável do seu negócio, preocupando-se com os interesses comuns, nomeadamente as regras de boa vizinhança.
