O preço das casas está muito alto. As razões apontadas são a procura estar a superar a oferta e o investimento estrangeiro estar a fazer com que os preços aumentem. Mas a juntar a isto está uma especulação imobiliária agravada pelo aumento dos custos de produção.
O aumento dos preços tem assustado as famílias que querem comprar casa. Em Lisboa, em 3 das 24 freguesias, o valor por metro quadrado já ultrapassou os 3500€, enquanto, no Porto o valor vai nos 2142€, segundo o INE – Instituto Nacional de Estatística.
Os custos de produção aumentaram 1.5% quer em termos de mão-de obra quer de materiais. A acrescentar a isto estão os tão famosos custos de licenciamento e de perdas de tempo e o fantástico IVA na habitação, que é um caso isolado na Europa.
Os promotores em geral querem ter uma taxa interna de rentabilidade de 15%, pelo que querem licenças rápidas, construir rápido e vender.
O preço dos imóveis depende muito da localização, dos fatores de valorização como vistas, parqueamento, acessos, transportes, escolas e as escolhas dos materiais. Segundo informações do setor, o preço, de acordo com os materiais pode chegar aos 6000€, conforme os gostos e as carteiras dos compradores.
E a burocracia é mais que muita e morosa. Se um promotor quiser uma Licença de Construção, se um terreno não tiver um projeto já aprovado tem de se submeter um pedido à respetiva Câmara, um Pedido ou Plano de Informação Prévia, onde se explica o que se quer fazer e saber se é possível. A Câmara responde com um documento informativo que deveria ser de 30 dias mas pode haver atrasos. Depois é preciso um levantamento topográfico e respetivo projeto de arquitetura e submeter a aprovação. Caso seja aprovado, que pode demorar a acontecer, pois basta que não se aprovem alguns detalhes que o processo volta ao início por cada vez que não é aprovada uma proposta de arquitetura, tem de se elaborar e aprovar os projetos de especialidades, de esgotos, água, gás, comunicações, eletricidade… Também estas podem levar meses a serem aprovadas. A seguir a este passo pede-se a Licença de Construção, que ao ser aprovada pela Câmara, dá lugar à construção. Neste processo, que pode demorar até dois anos, há todo um conjunto de custos de arquitetura, engenharia, de taxas camarárias, que variam de projeto para projeto mas se apontarmos um valor médio, nesta fase o custo médio é de 150€ o metro quadrado, o que significa que um projeto de 3000 metros quadrados implica um custo de 450 000€ sem se ter começado a construir. Após esta fase é preciso, na maior parte dos casos, adjudicar a obra a uma empresa de construção se não for o próprio, e nestes casos pagar em geral 20% do valor da obra. Mais um seguro e um engenheiro civil responsável. Se tudo correr bem até ao fim e sem alterações ao projeto apresentam-se as Telas Finais, assim como vistorias e certificações de água e esgotos e é solicitado o Alvará de Licença de Utilização, para, depois se poder começar a fazer as Escrituras dos Imóveis. Se juntarmos a isso despesas de marketing e as cargas tributária estamos a falar de uma margem de lucro de 15%.
Então, se um promotor conseguir um bom terreno, não no centro, mas bem localizado a 500€/m vai ter de contar com um custo de cerca de 1200€/m a que se soma os 23%! de IVA, o que o leva para perto dos 1500€/m mais a margem de lucro deverá passar para os 1800 a 2000. O que a acontecer sem mais despesas vai dar um preço final para um T3 de 140 metros quadrados de 280 000€! Se fizermos as contas pelo preço médio do INE no Porto o preço deste apartamento sobe para os 300 000€! É assim que estamos. O que me faz lembrar um anúncio de um banco há uns anos atrás em que a música dizia: “um pequeno T2 para podermos viver os 2!” Pois, com o preço das casas assim já compreendo a letra!
